Properti akan Kembali Bergairah

Properti akan Kembali Bergairah
Pembangunan apartemen Meikarta.
Edo Rusyanto / HA Rabu, 23 Januari 2019 | 06:06 WIB

Jakarta - Bisnis properti 2019 terlihat cerah. Tak semata lantaran kebutuhan hunian yang masih tinggi, namun juga investor akan kembali bergairah menjadikan properti sebagai instrumen investasi tahun ini.

Gelaran politik Pemilihan Presiden (Pilpres) dan Pemilihan Legislatif (Pileg) 2019 -- yang akan digelar serentak pada April -- akan mendorong fase konsolidasi bisnis properti, tetapi pasar diproyeksikan kembali bergairah pada kuartal IV-2019. Para investor yang sebelumnya cenderung wait and see akan kembali masuk pasar, mengisi koleksi instrumen investasi mereka.

“Fase wait and see terjadi pada kuartal pertama dan kedua, sedangkan kuartal ketiga menjadi fase konsolidasi. Selanjutnya, prospek properti 2019 akan membaik pada kuartal keempat 2019,” ujar Chief Executive Officer (CEO) PT Perintis Triniti Properti (Triniti Land) Ishak Chandra saat dihubungi Investor Daily dari Jakarta, baru-baru ini.

Optimisme itu tergambar jelas pada rencana kelompok Triniti Land untuk melebarkan sayap ke Batam tahun ini. Di pulau yang hanya 'selemparan batu' dari Singapura itu, Triniti Land bakal langsung tancap gas menggarap proyek properti senilai tak kurang dari Rp 5 triliun, di atas lahan seluas 20 hektare (ha). Selama ini, pengembang tersebut hanya berkutat di kawasan Tangerang, Banten.

Kehadiran proyek properti terpadu (mixed use) di Batam itu melengkapi proyek yang sudah ada, yang masih dalam perampungan pembangunan. Proyek itu mencakup Collin Boulevard senilai Rp 5 triliun dengan target serah terima pada 2021, Brooklyn senilai Rp 1,2 triliun, dan The Smith senilai Rp 1 triliun. Selain itu, Yukata Suites dan Springwood Residence yang masing-masing senilai Rp 900 miliar.

Khusus untuk Yukata Suites, Ishak mengatakan, proyek itu telah memasuki masa penutupan atap (topping off), dengan target serah terima kepada konsumen pada Desember 2019. Pembangunan apartemen berketinggian 35 lantai ini sudah 70,14%, sedangkan penjualan mencapai 90%. “Yukata Suites merupakan proyek KSO dengan Waskita, begitu juga dengan Apartemen Brooklyn,” ujar dia.

Aura optimisme tahun 2019 juga mencuat dari pengembang pelat merah, yakni PT Adhi Commuter Properti (ACP). Direktur Utama ACP Amrozi Hamidi menjelaskan, fase wait and see hanya melanda konsumen dari kalangan investor, yakni mereka yang membeli properti sebagai instrumen investasi.

“Namun, kalangan konsumen pembeli akhir (end user) kan relatif tidak terpengaruh. Properti (pada 2019) akan tetap memiliki pasar, khususnya segmen menengah, di bawah Rp 600 juta per unit,” kata dia saat dihubungi Investor Daily dari Jakarta, belum lama ini.

Harga Tanah Naik
Amrozi memaparkan lebih lanjut, konsep properti berbasis transportasi kini menjadi tren, yakni properti yang diintegrasikan dengan transportasi atau populer disebut transit oriented development (TOD). “Kehadiran infrastruktur dan moda transportasi seperti light rail transit (LRT), mass rapid transit (MRT), dan jalan tol yang tengah gencar dibangun pemerintah di kawasan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi) akan memperkuat mobilitas warga,” paparnya.

Konektivitas yang tercipta di Jabodetabek membuat setiap jengkal di kawasan berpenduduk tak kurang dari 25 juta jiwa ini kian berharga. Harga tanah melonjak dan produk properti, khususnya hunian, kian dicari. Maklum, di Jakarta saja masih ada defisit pasokan (backlog) hunian sekitar 300.000 unit.

Hingga awal Desember 2018, ACP telah menggulirkan empat proyek properti bertajuk LRT City di Jakarta dan sekitarnya, dengan nilai investasi sekitar Rp 15,1 triliun. Keempat proyek itu mencakup LRT City Bekasi Timur - Eastern Green, yang dibangun di atas lahan seluas 1,96 ha di sisi stasiun LRT Jatimulya. Proyek hasil kerja sama dengan PT Adhi Persada Properti (APP) itu menelan investasi Rp 1,2 triliun.

Berikutnya, LRT City Royal Sentul Park yang dikembangkan di lahan seluas 14,8 ha dengan investasi Rp 7,5 triliun. Ada pula LRT City Jaticempaka – Gateway Park, Bekasi, seluas 5,2 ha. Proyek hasil kerja sama dengan PT Urban Jakarta Propertindo itu nilai investasinya Rp 3,7 triliun.

Terakhir, LRT City Urban Signature di Jakarta Timur yang berdiri di atas lahan seluas 6,2 ha. Untuk menggarap Urban Signature, ACP merogoh kocek Rp 2,6 triliun.

Tak Bisa Ditunda
Senada dengan Ishak dan Amrozi, optimisme juga mencuat dari PT Adhi Persada Properti. Direktur Pemasaran APP Wahyuni Sutantri mengakui, tahun politik 2019 tentu memberikan pengaruh ke industri properti, tapi lebih ke kalangan investor. Secara overall, pihaknya optimistis industri properti akan tumbuh positif pada 2019.

“Kalangan investor tentu akan wait and see atas situasi politik. Tapi, untuk konsumen retail atau end user, terlihat tidak ada pengaruh yang signifikan. Masalah hunian ini adalah kebutuhan, di mana end user tak bisa menunda membeli hunian sampai agenda politik selesai,” ucapnya kepada Investor Daily di Jakarta, belum lama ini.

Oleh karena itu, lanjut dia, strategi APP di tahun 2019 akan banyak berkonsentrasi untuk melayani konsumen retail atau end user.

Apartemen Menengah
Pengamat bisnis properti Panangian Simanungkalit menilai, memasuki tahun 2019, bisnis apartemen di Jabodetabek masih melenggang. Sejumlah proyek besutan pengembang besar, menengah, maupun kecil tampak bertebaran.

Tak kurang dari 48 ribu unit apartemen akan merangsek Jabodetabek dalam tiga tahun ke depan. Hampir semua segmen pasar digeruduk oleh pengembang.

“Saya perkirakan kapitalisasi apartemen di Jabodetabek tahun 2019 mencapai Rp 20 triliun. Angka itu memang lebih sedikit dibandingkan kapitalisasi 2018 yang bisa mencapai Rp 25 triliun, tapi bisnis apartemen 2019 bisa lebih ‘sehat’,” ujar Panangian Simanungkalit kepada Investor Daily, saat dihubungi dari Jakarta.

Segmen menengah dan bawah diperkirakan masih menjadi mesin penggerak penjualan, ditopang kebutuhan hunian yang masih tinggi. Sejumlah proyek infrastruktur transportasi juga dinilai menjadi pemicu bergairahnya bisnis apartemen di Jabodetabek.

Ia menjelaskan lebih lanjut, pasar 2019 kian ‘sehat’ manakala pembeli akhir atau end user (yang membeli untuk ditempati) dominan, dibandingkan yang bermotif investasi atau investor. “Tahun 2018, pembeli dari kalangan investor mendominasi bisnis apartemen. Tahun 2019, pasar akan didominasi hampir 80% oleh end user dari kalangan milenial segmen menengah bawah, yang harganya di bawah Rp 1 miliar per unit,” tambah dia.

Sementara itu, dalam catatan Savills Indonesia, harga rata-rata apartemen di Bodetabek naik sekitar 1,6% pada 2018, menjadi Rp 15,4 juta per meter persegi (m2). Sedangkan harga apartemen di Jakarta nyaris stabil di semua segmen, yakni rata-rata Rp 26,4 juta/m2.

Head of Research and Consultancy Savills Indonesia Anton Sitorus menuturkan, pasokan apartemen rata-rata tahunan yang diproyeksikan pada 2018-2022 untuk Bodetabek sekitar 33.500 unit, sedangkan di Jakarta sebanyak 14.800 unit. Khusus di Jakarta, kini, unit apartemen yang ada sekitar 146.300, sedangkan di Bodetabek 61.500.

Di Indonesia, lanjut Panangian, pasokan apartemen terbesar ada di Jabodetabek. “Supply apartemen paling besar -- hampir 75% -- ada di Jabodetabek. Setelah Jakarta yang paling besar, urutan berikutnya di Tangerang, Bekasi, dan Bogor,” ujarnya.

Panangian melihat apartemen yang bakal moncer pada 2019 adalah segmen menengah, yakni kelompok yang dibanderol di bawah Rp 1 miliar per unit. Untuk itu, para pengembang perlu mengantisipasinya.

“Jadi, pengembang harus berinovasi dari berbagai aspek. Ini mulai dari desain, harga, term pembayaran tunai bertahap, hingga kredit pemilikan apartemen, untuk lebih menyesuaikan kebutuhan para end user dari kalangan milenial. Kalangan milenial lebih menginginkan hunian dari aspek fungsional, efisien, praktis, casual, dan harga terjangkau (affordable),” kata dia.

Sepakat dengan Panangian, Ishak mengatakan, segmen target utama Triniti Land adalah kalangan milenial. Itulah sebabnya, sekitar 60% produk properti Triniti Land dibanderol di bawah Rp 1 miliar. Selain harga, konsep produk, branding, dan cara pembayaran akan disesuaikan dengan kebutuhan target pasar milenial ini.

Fasilitas Kaum Milenial
Terkait kaum milenial, pemerintah juga tengah merumuskan skema baru untuk memudahkan generasi muda memiliki rumah. Skema baru tersebut tengah dibahas oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) bersama Kementerian Keuangan dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). “Skema untuk milenial itu dalam proses pembahasan dengan pihak-pihak terkait,” ujar Plt Dirjen Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR Khalawi AH kepada Investor Daily, Jakarta, belum lama ini.

Kementerian PUPR sebelumnya menjelaskan, implementasi skema tersebut dimulai pada 2019, sesuai instruksi Presiden Joko Widodo. Hal ini akan membantu kalangan milenial untuk menyiapkan masa depan yang lebih baik.

“Kami siapkan skema baru agar para milenial mudah memiliki rumah. Jangan terlena dengan apa yang Anda dapatkan sekarang, karena nilai uang akan menurun. Jadi, segera miliki rumah,” ujar Menteri PUPR Basuki Hadimuljono di Jakarta, baru-baru ini.

Dia mengatakan, skema fasilitas pembiayaan perumahan bagi para milenial akan dimasukkan dalam skema bantuan pembiayaan perumahan untuk aparatur sipil negara (ASN), TNI, dan Polri, yang selama ini tidak bisa memanfaatkan kredit pemilikan rumah (KPR) berskema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Hal itu terutama karena adanya batasan maksimal penghasilan yang berkisar Rp 4 - 7 juta per bulan, sehingga selama ini mereka harus menggunakan KPR komersial.

Menurut Menteri PUPR, skema baru nantinya tidak akan membatasi besaran penghasilan calon penerima KPR. Sedangkan suku bunga yang dikenakan di bawah 5%, uang muka 1%, dan bantuan uang muka sebesar Rp 4 juta.

Untuk mengupayakan agar harga rumah senantiasa terjangkau, kata Basuki, pihaknya akan memanfaatkan tanah pemerintah sebagai solusi. Hal itu terutama untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi para milenial, ASN, TNI, Polri, serta karyawan badan usaha milik negara (BUMN).

Ia juga menjelaskan, kini, harga tanah terutama di kawasan perkotaan menjadi komponen penentu harga rumah yang terbesar.

“Waktu berjalan cepat, jangan sampai para milenial sekarang -- termasuk ASN, anggota TNI/Polri, dan karyawan BUMN -- pada saat pensiun, masih belum juga memiliki rumah,” kata Menteri PUPR.

Sementara itu, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Soelaeman ‘Eman’ Soemawinata mencermati adanya risiko sejumlah kebijakan yang belum mendukung. Lantaran hal ini, REI mematok target lebih rendah dalam pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) pada 2019, dibandingkan 2018.

Tahun ini, REI mengaku hanya mematok 200 ribu unit, padahal setahun sebelumnya berani mematok 230 ribu unit, walau capaiannya tidak terlalu menggembirakan.

“Target tahun ini disesuaikan dengan kondisi yang ada di Tanah Air, termasuk kondisi masih melemahnya sektor properti dalam tiga tahun terakhir. Kami juga sedang memperhatikan apakah ada kebijakan baru terkait suku bunga yang dapat memberatkan industri properti pada 2019,” tuturnya kepada Investor Daily di Jakarta, belum lama ini.