Evergrande dan Housing Bubble
Logo BeritaSatu
Breaking News
INDEX
Breaking News

AGRI 1577 (0)   |   BASIC-IND 938 (0)   |   BISNIS-27 477 (-5)   |   COMPOSITE 5975 (-53)   |   CONSUMER 1621 (0)   |   DBX 1411 (-16)   |   FINANCE 1361 (0)   |   I-GRADE 166 (-1)   |   IDX30 471 (-4)   |   IDX80 128 (-1)   |   IDXBASIC 1248 (-11)   |   IDXBUMN20 358 (-2)   |   IDXCYCLIC 736 (-3)   |   IDXENERGY 747 (1)   |   IDXESGL 129 (-1)   |   IDXFINANCE 1325 (-12)   |   IDXG30 135 (-1)   |   IDXHEALTH 1296 (-14)   |   IDXHIDIV20 416 (-3)   |   IDXINDUST 956 (-21)   |   IDXINFRA 871 (-0)   |   IDXMESBUMN 102 (-0)   |   IDXNONCYC 740 (-6)   |   IDXPROPERT 877 (-12)   |   IDXQ30 135 (-1)   |   IDXSMC-COM 282 (-1)   |   IDXSMC-LIQ 337 (-1)   |   IDXTECHNO 3348 (-40)   |   IDXTRANS 1056 (-1)   |   IDXV30 127 (-1)   |   INFOBANK15 952 (-11)   |   INFRASTRUC 1036 (0)   |   Investor33 406 (-3)   |   ISSI 176 (-1)   |   JII 577 (-4)   |   JII70 205 (-1)   |   KOMPAS100 1130 (-11)   |   LQ45 888 (-8)   |   MANUFACTUR 1250 (0)   |   MBX 1590 (-13)   |   MINING 1939 (0)   |   MISC-IND 1036 (0)   |   MNC36 301 (-2)   |   PEFINDO25 297 (-3)   |   PROPERTY 351 (0)   |   SMinfra18 295 (-1)   |   SRI-KEHATI 340 (-3)   |   TRADE 872 (0)   |  

Home > Fokus > Evergrande dan Housing Bubble

Kasus Evergrande Wajah Buruk Housing Bubble di Tiongkok

Selasa, 28 September 2021 | 15:00 WIB
Oleh : Heru Andriyanto / Heru Andriyanto

Beritasatu.com – Kasus utang senilai ratusan miliar dolar yang menjerat perusahaan properti Evergrande mencerminkan situasi housing bubble yang tengah dihadapi Tiongkok saat ini.

Housing bubble, atau real estate bubble, adalah kondisi di mana harga rumah melonjak akibat tingginya permintaan dan aksi spekulasi pemodal sehingga industri ini justru terancam kolaps.

Situasi ini umumnya diawali dengan naiknya permintaan ketika suplai terbatas dan butuh waktu lebih lama untuk menambah pasokan. Setelah itu para spekulan menaruh uang mereka di pasar sehingga permintaan makin meningkat.

Pada titik tertentu, permintaan akan turun atau stagnan sementara pasokan terus meningkat, sehingga harga tiba-tiba anjlok drastis, dan bubble atau gelembung meletus. Industri perumahan pun kolaps.

Jadi kata kuncinya adalah kenaikan harga di luar kewajaran dan merebaknya spekulasi di pasar perumahan. Untungnya kondisi seperti ini sifatnya sementara, tetapi bisa terjadi kapan saja kalau situasi pasar memungkinkan.

Amerika Serikat pernah mengalami housing bubble pada dekade 2000-an akibat derasnya aliran uang di pasar perumahan, aturan kredit yang longgar, dan kebijakan pemerintah untuk mendorong kepemilikan rumah.

Kasus Evergrande menunjukkan bahwa housing bubble yang sudah tercipta di Tiongkok dalam dua dekade terakhir siap untuk meledak.

Penopang Utama
Pasar properti adalah salah satu penopang utama ekonomi Tiongkok dan pemerintah berjanji untuk meningkatkan standar hidup rakyat dengan perumahan yang terjangkau, sehingga memicu proyek-proyek pembangunan yang masif.

Selain itu, ratusan juta warga kelas menengah Tiongkok menganggap properti sebagai aset keluarga yang sangat penting dan simbol status mereka.

Industri perumahan Tiongkok mulai melesat setelah reformasi pasar pada 1998 yang mendorong permintaan di pasar swasta dan ledakan pembangunan di tengah meningkatnya urbanisasi dan jumlah orang kaya baru.

Namun, ketika harga-harga mulai melonjak, Beijing khawatir atas meningkatnya kesenjangan kesejahteraan dan potensi gangguan stabilitas sosial.

Harga rata-rata per unit apartemen sudah 9,2 kali lipat dari pendapatan yang bisa disisihkan (disposable income) masyarakat pada tahun lalu, menurut survei E-House China. Akibatnya, warga tidak mampu membeli.

Selain itu, para pengembang papan atas juga membuat Beijing gelisah atas kemungkinan terjadinya guncangan finansial.

Foto udara 17 September 2021 menunjukkan proyek Kota Wisata Budaya Evergrande yang dihentikan sementara di Taicang, kota Suzhou, Provinsi Jiangsu, Tiongkok. (AFP)

Tiga Garis Merah
Tahun lalu, pemerintah Tiongkok meluncurkan matriks untuk membatasi rasio utang lewat kebijakan yang disebut “tiga garis merah”. Pemerintah juga meningkatkan pengawasan terhadap pengumpulan dana melalui pembayaran uang muka properti yang belum dibangun.

Maksud dari kebijakan itu adalah “mengurangi risiko pada kelompok paling berisiko”, kata Dinny McMahon dari perusahaan konsultan Trivium.

"Idenya adalah [kebijakan] itu akan menjadi mekanisme untuk memaksa para pengembang yang paling berisiko agar mengurangi tingkat utang mereka," kata McMahon.

"Dan bagi mereka yang kurang berisiko, diberi ruang untuk terus berkembang," imbuhnya.

Salah satu perusahaan properti yang paling pesat berkembang adalah Evergrande, didirikan oleh Xu Jiayin pada 1996 dan sekarang hadir di lebih dari 280 kota di Tiongkok. Kerajaan bisnis ini juga memiliki usaha air mineral dan bahkan sebuah tim sepakbola.

Evergrande, yang telah menjadi salah satu pengembang properti terbesar di negara itu, sekarang tenggelam dalam jerat utang lebih dari US$ 300 miliar (Rp 4.278 triliun) dan semua orang menunggu bagaimana pemerintah Tiongkok akan bersikap.

"Bermula dari sebuah masalah yang secara eksklusif dihadapi Evergrande hari ini, besok bisa saja menjadi bola salju yang akan menimpa para pengembang lain yang relatif lemah," kata McMahon.

Kebijakan tiga garis merah Beijing menunjukkan maksud pemerintah untuk merestruktur pasar properti, tetapi nilai utang fantastis di Evergrande mungkin butuh campur tangan pemerintah untuk bisa diselesaikan.

Pekan lalu, Evergrande tidak mampu membayar cicilan utangnya, dan diperkirakan akan terjadi hal yang sama untuk cicilan yang jatuh tempo pekan ini.

Akar Masalah
Tanda-tanda housing bubble di Tiongkok persis seperti dalam buku teori. Saat ini permintaan properti turun, salah satunya karena perlambatan dalam pertumbuhan populasi Tiongkok.

"Akar masalah Evergrande adalah permintaan unit hunian di Tiongkok sedang memasuki era penurunan," Mark Williams, kepala ekonom Capital Economics di Asia.

Penurunan tajam dalam harga rumah akan menyulitkan para pengembang untuk membiayai konstruksi, bahkan termasuk mereka yang memiliki neraca keuangan bagus.

Jika masalah di Evergrande diatasi dengan hati-hati, sebagian besar risiko masih bisa diredam, apalagi dengan adanya berita kalau pemerintah sudah mengambil alih sejumlah proyek yang mangkrak untuk dimulai lagi.

"Jika dikelola dengan baik, aksi cuci gudang properti oleh Evergrande bisa dicegah," kata Tommy Wu dari Oxford Economics.

Namun kalau masalah berlanjut dan meluas ke perusahaan lain, pemerintah mungkin akan melonggarkan kebijakan “tiga garis merah” dan mengupayakan “pendaratan yang lebih lunak”, kata Wu.

Di luar Evergrande, sebagian besar pengembang Tiongkok melaporkan kondisi keuangan yang lebih baik sepanjang tahun ini.

Country Garden – pengembang terbesar di Tiongkok dari segi penjualan – membukukan kenaikan laba bersih di semester pertama berkat naiknya permintaan di kota-kota kecil.

"Musim panas tahun lalu, delapan dari 12 perusahaan yang terkena kebijakan tiga garis merah melanggar salah satu garis itu," bunyi analisis Capital Economics.

"Sekarang hanya dua perusahaan yang melakukan itu - Evergrande dan Greenland [perusahaan properti di Shanghai]."

Penjualan dan harga properti melemah dalam beberapa bulan terakhir ketika Evergrande menjadi pemberitaan utama.

Sejumlah pemerintah daerah di Tiongkok menetapkan batas bawah harga properti untuk mencegah penurunan lebih lanjut, kata Iris Pang, pengamat dari ING.

Jika calon pembeli menahan dana mereka, penjualan properti akan makin anjlok.

Dalam kasus seperti ini, para pembuat kebijakan perlu turun tangan dengan menurunkan bunga KPR dan uang muka, kata Jonas Golterman dari Capital Economics.



Saksikan live streaming program-program BeritaSatu TV di sini

Evergrande dan Masalahnya

Selasa, 28 September 2021 | 13:11 WIB
Oleh : Heru Andriyanto / Heru Andriyanto

Beritasatu.com – Raksasa perusahaan properti asal Tiongkok, Evergrande, berada di ambang kebangkrutan. Karena skala bisnisnya yang sangat besar, dikhawatirkan ambruknya perusahaan akan punya dampak meluas yang menembus perbatasan Tiongkok.

Seberapa buruk krisis yang dihadapi Evergrande?
Setelah tumbuh kencang selama bertahun-tahun dan menumpuk aset besar seiring pertumbuhan ekonomi Tiongkok, Evergrande sekarang terjerat utang senilai US$ 300 miliar (Rp 4.278 triliun).

Itu merupakan rekor dunia untuk utang perusahaan properti dan Evergrande memperingatkan para investor bahwa perusahaan kemungkinan tidak akan mampu membayar utang ke para pemasok, atau istilahnya default.

Pada 14 September, Evergrande mengakui penjualan properti akan terus anjlok drastis sepanjang bulan ini mengikuti tren bulan-bulan sebelumnya, sehingga arus kas perusahaan akan makin terganggu.

Perbankan juga melihat krisis arus kas di Evergrande. HSBC dan Standard Chartered, sebagai contoh, menolak pengajuan kredit oleh para calon pembeli unit hunian di dua proyek Evergrande yang belum selesai.

Selain itu, lembaga-lembaga pemeringkat terus melakukan downgrade terhadap Evergrande karena masalah likuiditas.

Masalah yang dihadapi Evergrande mulai membesar tahun lalu ketika Tiongkok menerbitkan aturan untuk membatasi biaya pinjaman para pengembang. Aturan itu menentukan batasan (cap) utang dengan dikaitkan pada tingkat arus kas, aset, dan modal perusahaan.

Sepanjang tahun ini, harga saham Evergrande sudah anjlok 80% dan perdagangan obligasi perusahaan berulang kali dihentikan oleh pasar saham Tiongkok dalam beberapa pekan terakhir.

Apa sebetulnya bisnis Evergrande?
Evergrande ada di mana saja di Tiongkok. Bisnis utamanya adalah real estate dan merupakan perusahaan properti terbesar kedua di Tiongkok berdasarkan nilai penjualan.

Evergrande memiliki lebih dari 1.300 proyek real estate di lebih dari 280 kota di Tiongkok. Divisi manajemen properti perusahaan itu tersebar di 2.800 proyek di sekitar 310 kota.

Perusahaan punya tujuh unit usaha di berbagai industri, seperti kendaraan listrik, layanan kesehatan, produk konsumen, produksi televisi dan perangkat video, dan bahkan taman hiburan.

Menurut klaim perusahaan, Evergrande memiliki 200.000 karyawan dan secara tidak langsung menciptakan lebih dari 3,8 juta lapangan kerja setiap tahun.

Saham dan obligasi Evergrande ada di indeks bursa seluruh Asia.

Siapa yang bakal terdampak?
Mereka yang kemungkinan terdampak krisis Evergrande adalah bank, para pemasok, pembeli rumah, dan investor.

Evergrande mengatakan masalah yang mereka hadapi bisa menimbulkan situasi “cross default” — di mana kegagalannya membayar utang di satu transaksi akan menular pada perusahaan-perusahaan lain yang berutang ke bank.

Industri perbankan akan menjadi yang pertama terdampak jika efek menular ini meluas di sektor properti Tiongkok, kata Mark Williams, kepala ekonom di Capital Economics.

“Kegagalan perbankan yang dipicu oleh ambruknya pengembang-pengembang properti besar merupakan skenario utama yang bisa mengakibatkan hard landing dalam [ekonomi] Tiongkok. Fakta bahwa pasar finansial tidak membunyikan alarm sekarang ini bukan berarti mereka tidak akan melakukannya nanti,” tulis Williams awal bulan ini.

Kelompok berikutnya adalah pembeli rumah dan investor. Di sejumlah kota, mereka melakukan protes dan menuntut pengembalian dana. Pada 13 September misalnya, 100 investor mendatangi kantor pusat Evergrande di Shenzhen, menagih pembayaran utang dan produk-produk finansial lain yang sudah jatuh tempo.

Sejumlah orang berkumpul di kantor pusat perusahaan properti Evergrande di Shenzhen, Tiongkok, di bawah pengawalan ketat polisi pada 15 September 2021. (AFP)

Di daftar berikutnya adalah pemasok dan rekanan. Menurut S&P Global Ratings, Evergrande tampaknya berupaya membujuk para pemasok dan kontraktor untuk menerima pembayaran dalam bentuk properti, sehingga dana tunai yang dimiliki bisa dipakai untuk membayar cicilan utang.

Dalam laporannya bulan lalu, S&P memperkirakan bahwa dalam 12 bulan ke depan Evergrande punya kewajiban membayar kontraktor senilai 240 miliar yuan (Rp 530 triliun) — sekitar 100 miliar yuan jatuh tempo tahun ini.

Perusahaan pemasok cat di Shanghai, Skshu Paint, mengatakan Evergrande membayar sebagian utangnya dengan aset properti – yang belum selesai dibangun.

Perlukah campur tangan pemerintah?
Pemerintah Tiongkok kemungkinan akan melakukan intervensi mengingat skala bisnis Evergrande yang begitu luas, menurut para analis.

“Evergrande adalah pengembang real estate yang begitu penting dan kalau terjadi sesuatu padanya akan menimbulkan sinyal kuat,” kata Dan Wang, ekonom di Hang Seng Bank. “Saya meyakini akan ada upaya-upaya dukungan dari pemerintah pusat, atau bahkan bank sentral, untuk memberi dana talangan (bail out) ke Evergrande.”

Pengamat lain melihat perlunya restrukturisasi industri.

“Hasil akhir yang paling mungkin adalah mengelola restrukturisasi di mana para pengembang lain mengambil alih proyek-proyek Evergrande yang belum selesai dan sebagai imbalannya mendapat bagian dari land bank perusahaan,” kata Williams dari Capital Economics.

Pemerintah tampaknya akan memprioritaskan para pembeli rumah dan bank dibandingkan pihak-pihak lain, jelasnya.

“Prioritas para pembuat kebijakan adalah keluarga-keluarga yang telah menyerahkan DP untuk properti yang belum selesai digarap. Kreditur-kreditur lainnya akan menderita,” tulis Williams.



Saksikan live streaming program-program BeritaSatu TV di sini

Kebijakan Tiga Garis Merah Tiongkok, Apa Maksudnya?

Selasa, 28 September 2021 | 16:28 WIB
Oleh : Heru Andriyanto / Heru Andriyanto

Beritasatu.com – Pemerintah Tiongkok telah menerbitkan kebijakan untuk membatasi jumlah utang perusahaan-perusahaan properti. Kebijakan itu oleh media setempat disebut sebagai “tiga garis merah”.

Salah satu alasan yang mendorong Beijing mengambil tindakan itu tahun lalu adalah fakta bahwa delapan dari 10 pengembang properti dengan utang terbesar di dunia berada di Tiongkok.

Kebijakan ini menetapkan metrik tertentu yang harus dipenuhi pengembang properti agar mereka bisa menambah utang lagi. Sektor properti mencakup sekitar 29% dari output ekonomi Tiongkok sehingga kebijakan itu bakal punya dampak sangat besar.

Bagaimana cara kerjanya?
Bank sentral Tiongkok atau The People’s Bank of China dan Kementerian Perumahan mengumumkan tahun lalu bahwa mereka merancang aturan finansial baru bagi perusahaan-perusahaan real estate. Para pengembang yang ingin mencari utang akan ditelusuri lewat tiga pedoman pokok:

- Utang tidak boleh melebihi 70% nilai aset, tidak termasuk hasil penjualan di muka dari proyek-proyek yang tertuang dalam kontrak
- Nilai utang maksimal adalah 100% dari ekuitas
- Rasio antara dana tunai dan pinjaman jangka pendek minimal berbanding satu

Para pengembang kemudian dikelompokkan berdasarkan batasan yang mereka langgar dan setiap pelanggaran akan berdampak pada pembatasan penambahan utang.

Jika sebuah perusahaan properti bisa memenuhi tiga batasan tersebut, dia boleh menambah utangnya maksimal 15% pada tahun berikutnya.

Kenapa harus ditarik garis?
Alasan utamanya adalah kekhawatiran terjadinya housing bubble – dan bahwa gelembung itu akhirnya akan pecah. Dalam periode 15 tahun sampai 2020, harga rumah di Tiongkok sudah meningkat enam kali lipat. Harga-harga properti di kota baru seperti Shenzhen bahkan lebih mahal daripada di London.

Utang yang diambil para pengembang properti menjadi salah satu penyebab naiknya harga. Mereka menaikkan harga rumah agar mampu membayar bunga utang.

Para pembeli potensial berduyun-duyun datang ketika efek pandemi Covid-19 mulai mereda sehingga harga properti tetap tinggi meskipun ekonomi global mengalami perlambatan. Tiongkok khawatir akan mengulangi kesalahan Jepang pada 1990-an kalau tidak segera membatasi kredit dan menutup para pengutang insolvent – mereka yang tidak punya dana untuk melunasi utang.

Pada September tahun lalu, potensi masalah sudah muncul lewat krisis utang yang melanda China Evergrande Group, pengembang properti dengan utang terbesar di dunia. Kasus Evergrande kembali mengemuka sekarang ini.

Apa implikasinya bagi pengembang?
Dalam jangka pendek, pengembang dengan neraca keuangan yang lemah dan banyak bergantung pada penjualan di kota-kota kecil akan dipaksa untuk menurunkan harga demi mendongkrak penjualan dan menambah pemasukan tunai.

Evergrande bahkan menawarkan diskon hingga 30% -- potongan harga paling besar yang pernah dilakukan.

Selain itu juga bisa menimbulkan gelombang penjualan ekuitas dan pelepasan unit-unit usaha sekunder.

Dalam jangka panjang, kebijakan ini akan mendorong para pengembang untuk menekuni bidang di luar perumahan, seperti perkantoran dan retail.

Bagaimana tolok ukurnya?
Di bawah kebijakan tiga garis merah, perusahaan diberi nilai hijau, oranye, kuning, atau merah berdasarkan pada “jumlah garis” yang mereka langgar.

Menurut bank investasi UBS, pada Januari lalu hanya lima dari 52 pengembang properti besar yang masuk zona hijau karena bisa memenuhi metrik-metrik tersebut.

Di zona merah ada delapan perusahaan, termasuk Evergrande.

Seorang pria berjalan melintasi proyek apartemen Evergrande di Shanghai, 24 September 2021. (AFP)



Saksikan live streaming program-program BeritaSatu TV di sini

Krisis Evergrande Bisa Gerus 0,01% dari PDB Tiongkok

Rabu, 22 September 2021 | 13:32 WIB
Oleh : Faisal Maliki Baskoro / Faisal Maliki Baskoro

Shenzhen, Beritasatu.com - Krisis utang China Evergrande Group diperkirakan memperlambat pertumbuhan ekonomi Tiongkok, tetapi memiliki dampak minimal di sistem keuangan.

Raksasa properti Tiongkok itu terlilit utang hingga US$ 300 miliar dan terancam gagal bayar. Sejumlah kalangan meyakini bahwa Evergrande tidak akan mampu membayar bunga utang sebesar US$ 83 juta yang jatuh tempo Kamis besok.

Li Daokui, mantan penasihat bank sentral Tiongkok atau PBC, mengatakan kepada CNBC.com bahwa, jika Evergrande default maka dampaknya akan terasa di ekonomi riil, di mana pembangunan proyek real estate akan melambat.

"Melambatnya pasar properti akan berdampak pada laju pertumbuhan ekonomi ke depan karena melambatnya pendanaan di sektor tersebut," kata Li.

Dampak default terhadap sektor keuangan, menurut Li, minimal karena tidak ada instrumen derivatif yang menggunakan utang perusahaan.

"Menurut saya terlalu dini untuk memprediksi dampak krisis. Namun, berdasarkan perhitungan kasar, (krisis Evergrande) bisa menggerus 1 basis poin (0,01%) dari pertumbuhan ekonomi," kata Li.

Asian Development Bank dalam keterangan resminya harin ini mempertahankan proyeksi pertumbuhan ekonomi Tiongkok di 8,1% pada 2021 dan 5,5% pada 2022.



Saksikan live streaming program-program BeritaSatu TV di sini

Gubernur BI: Dampak Krisis Evergrande Beri Pengaruh ke Pasar Modal

Selasa, 21 September 2021 | 17:45 WIB
Oleh : Triyan Pangastuti / Feri Awan Hidayat

Jakarta, Beritasatu.com - Gubernur Bank Indonesia, Perry Warjiyo mengatakan ancaman gagal bayar utang atau default yang terjadi pada perusahaan properti Tiongkok, Evergrande akan memberikan pengaruh pada pasar modal Indonesia.

"Memang ada pengaruhnya terhadap pasar modal Indonesia, lebih karena eksternal bukan karena domestik," tegas Perry dalam Konferensi Pers RDG, Selasa (21/9/2021).

Tak hanya itu, ia menyebut kasus gagal bayar Evergrande tersebut juga akan memberikan ketidakpastian baru di pasar keuangan global dalam jangka pendek.

Namun sejalan dengan perkembangan ekonomi yang membaik di Indonesia, dia melihat pasar modal akan mencerminkan kondisi fundamental domestik, daripada kondisi teknikal pasar global.

Dampak pada portofolio pun tidak masif, pasalnya aliran masuk modal asing berlanjut dengan investasi portofolio mencatat net inflows sebesar US$ 1,5 miliar pada periode Juli hingga 17 September 2021.

Kemudian posisi cadangan devisa pada akhir Agustus 2021 meningkat menjadi sebesar US$ 144,8 miliar, atau setara dengan pembiayaan 9,1 bulan impor atau 8,7 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta melampaui kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.

"Dampaknya pada investasi portofolio tidak nampak. Sementara itu, di pasar SBN dan rupiah, BI meyakini dampaknya tidak banyak," tuturnya.

Meski begitu, Perry menegaskan Bank Indonesia akan memonitor berbagai perkembangan terkini dari sisi global maupun domestik dan melakukan berbagai asesmen terkini untuk merumuskan berbagai kebijakan.



Saksikan live streaming program-program BeritaSatu TV di sini


BAGIKAN
Share to WhatsApp


TAG POPULER

# Malala Yousafzai


# Tes PCR


# Pinjol Ilegal


# Molnupiravir


# Liga Champions


B1 Livestream

TERKINI
Bentrok Ormas dan Debt Collector, Polres Metro Tangerang Kota Amankan 13 Orang

Bentrok Ormas dan Debt Collector, Polres Metro Tangerang Kota Amankan 13 Orang

MEGAPOLITAN | 3 jam yang lalu









BeritaSatu Logo
TERKONEKSI BERSAMA KAMI
BeritaSatu Facebook
BeritaSatu Twitter
BeritaSatu Instagram
BeritaSatu YouTube
Android Icon iOS Icon
Copyright © 2021 BeritaSatu
Allright Reserved
CONTACT US Berita Satu Plaza, Lantai 11 Kav. 35-36,
Jl. Jend. Gatot Subroto, Jakarta Selatan, Jakarta 12950
Telp: +62 21 2995 7500
Fax: +62 21 5277975
BeritaSatu Media Holdings