BTN Menuju "The Best Mortgage" ASEAN pada 2025

Ini bukan sebuah utopia jika PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk menargetkan menjadi the best mortgage di Asia Tenggara atau ASEAN pada 2025. Dengan jumlah penduduk 274 juta, kebutuhan rumah baru sekitar 1,5 juta per tahun, dan backlog di atas 7,6 juta, bisnis pembiayaan perumahan di Indonesia sangat prospektif.

Untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan atas, pembelian rumah tinggal bukan masalah. Pembelian rumah bagi mereka hanya soal waktu dan lokasi yang cocok. Kelompok ini malah berkepentingan dengan pembelian rumah sebagai instrumen investasi. Jumlah mereka tidak banyak. Hanya sekitar 560.000 orang pada awal 2020.

Sementara pada waktu yang sama, terdapat 6,5 juta penduduk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tidak memiliki pendapatan tetap dan belum memiliki rumah pertama. Kelompok MBR yang mempunyai pendapatan tetap hanya 1,7 juta. Dua kelompok MBR inilah yang menjadi perhatian pemerintah.

Secara sederhana, yang dimaksudkan dengan mortgage adalah kredit untuk perumahan, baik ke kredit pemilikan rumah (KPR) maupun non-KPR. BTN menyediakan dana bagi pengembang untuk membangun rumah tinggal, baik dengan fasilitas KPR non-KPR. Saat ini, 89% kredit BTN disalurkan untuk perumahan, terbesar adalah KPR dengan porsi sekitar 70% dari total dana masyarakat. BTN menyediakan KPR bagi 2.350 developer.

Ketika menetapkan targetkan menjadi the best mortgage, manajemen BTN tentu sudah mempertimbangkan berbagai faktor. Selain sisi permintaan, yakni kebutuhan yang besar akan perumahan, BTN juga memperhitungkan kemampuan untuk menyediakan pasokan. Kemampuan itu adalah penyediaan dana dengan bunga terjangkau oleh MBR.

Untuk menjadi the best mortgage, pertumbuhan fasilitas KPR yang diberikan BTN harus paling cepat dibandingkan bank lain di kawasan ASEAN. Saat ini, sejumlah mortgage bank di ASEAN dengan portofolio mortgage di atas 40%, di antaranya Maybank, Malaysia dan Siam Commercial Bank dari Thailand, sedangkan porsi kredit perumahan BTN sudah hampir 90% dan KPR sudah mencapai 73,5% dari total kredit yang pada November 2020 sebesar Rp 258,4 triliun.

Untuk melakukan akselerasi penyaluran KPR, BTN akan menerapkan one stop solution. Nasabah penerima KPR diupayakan sekaligus menjadi penyimpan, khususnya tabungan giro. Jika selama ini, belum semua penerima KPR memiliki tabungan di BTN, ke depan nasabah KPR sekaligus menjadi penabung.

Kedua, BTN mempercepat penerapan digitalisasi dengan meningkatkan kemampuan teknologi informasi. Saat ini, transaksi tunai sudah mulai dialihkan ke sistem elektronik lewat mesin electronic data capture (EDC). Penggunaan mobile banking BTN terus meningkat. Hingga September 2020, pengguna mobile banking banking sudah mencapai 1,3 juta dengan nilai transaksi Rp 9,3 triliun.

Tahun depan, perusahaan akan menambah investasi di bidang TI. Segmen internet banking diperluas melalui pengembangan cash management system. BTN juga meningkatkan penggunaan mobile apps untuk menjangkau kaum milenial. Hingga September 2020, penyaluran KPR lewat BTN Properti mencapai 3.809 senilai Rp 1,2 triliun.

Proses pengajuan KPR akan dipermudah dan dipercepat. Apabila sebelumnya, 1:5:1, kini 1:3:1. Satu hari pengajuan, tiga hari proses, dan satu hari diterima nasabah. Cara ini diharapkan mampu meningkatkan jumlah nasabah KPR.

Masalah utama BTN untuk mengakselerasi KPR adalah penyediaan dana murah dan berjangka panjang. Selama ini, sumber utama pendanaan KPR BTN adalah dari pemerintah dan dana pihak ketiga (DPK) berbunga tinggi dan berjangka pendek. Pendanaan dari pemerintah tentu diharapkan agar ditambah dalam jumlah signifikan.

Namun, pemerintah hanya mengalolasikan bantuan KPR dengan subsidi bunga bagi MBR. Pada 2020, pemerintah lewat Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDP), Kementerinterian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kempupera) hanya menyediakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) sebesar Rp 11 triliun untuk membiayai KPR bagi MBR. Hingga November 2020 sudah 102.666 unit rumah KPR yang dibangun atau 100,2% dari target, sedangkan dana yang terserap Rp 10,5 triliun.

Pembiayaan perumahan tahun 2021 sesuai RPJMN 2020-2024 sebesar Rp 46,3 triliun untuk 330.842 unit. Untuk merealisasikan target ini, BTN mengharapkan pembebasan PPN untuk rumah dengan harga jual Rp 365 juta ke bawah. Lahan milik negara bisa digunakan untuk membangun rumah bagi MBR. Pemerintah juga diharapkan menyediakan data pasokan dan permintaan akan KPR yang bisa mudah diakses.

DPK BTN didominasi oleh deposito berjangka satu bulan sampai tiga bulan yang pada November 2020 mencapai Rp 172,3 triliun atau 63% dari total dana masyarakat. Dengan sasaran MBR, mestinya DPK didominasi dana murah, yakni deposito dan giro. Untuk mempercepat pertumbuhan KPR, BTN mengharapkan dana KPR bersubsidi dari pemerintah dengan bunga 4,4% dan dana murah lewat tabungan dan deposito. Pada November 2020, rata-rata bunga DPK BTN sekitar 5,7%.

Kita mendukung upaya BTN menjadi the best mortgage di ASEAN pada 2025. Pemerintah diharapkan mendukung dengan berbagai regulasi, termasuk percepatan regulasi bagi BP Tapera agar bisa segera beroperasi. Namun, BTN sendiri diharapkan melakukan pembenahan menyeluruh, terutama governance, proses digitalisasi, percepatan layanan untuk mendapatkan dana murah.