Singapura Tidak Terpengaruh Pembentukan Pasar REIT India

Singapura - India selangkah lagi akan memfinalisasi pembentukan pasar Real Estate Investment Trust Fund (REIT) atau Dana Investasi Real Estat (DIRE) yang akan menjadi saingan pasar REIT Singapura. Namun, pelaku pasar REIT Singapura mengaku tidak terlalu khawatir akan dampak pasar REIT India terhadap pasar Singapura.

Menurut pelaku pasar Singapura, pasar REIT India akan membuat Singapura kesulitan menarik perusahaan REIT India untuk melakukan listing di Bursa Singapura. Namun, pasar REIT Singapura sendiri masih memiliki daya tarik tersendiri bagi investor.

Sebelum adanya pasar REIT India, pengembang India yang melakukan spin off aset komersial mereka lebih memilih Singapura sebagai pasar REIT. Tetapi dengan akan terbentuknya pasar REIT India, mereka diperkirakan akan lebih memilih listing di negara mereka sendiri.

Kebijakan India membentuk pasar REIT bagi para perusahaan pengembang mengejutkan banyak pihak. Tahun lalu, India melonggarkan kebijakan Pajak Alternatif Minimum (Minimum Alternate Tax/MAT), terkait penjualan dan transfer aset dari sponsor ke instrumen investasi REIT.

Tahun ini, India mengumumkan bahwa mulai Juni, bagi hasil dari SPV (special purpose vehicle) ke REIT tidak lagi dikenakan pajak distribusi dividen (DDT). Kebijakan ini dinilai sebagai langkah terakhir dalam pembentukan pasar REIT India. Perusahaan REIT India diwajibkan membayar setidaknya 90 persen pendapatan mereka sebagai dividen. Hal ini membuat pajak REIT menjadi lebih tinggi dibanding perusahaan real estate lain yang memiliki fleksibilitas dalam mendistribusikan dividen.

Dengan kebijakan ini, REIT India akan memiliki kewajiban pajak perusahaan yang lebih efisien di tingkat SPV dibandingkan perusahaan pasar modal lainnya.

Teo Wee Hwee, pimpinan pajak real estate di PwC Singapura, mengatakan pengecualian DDT akan memberikan penghematan sebesar 20 persen bagi perusahaan REIT.

Dengan semakin dekatnya pembentukan pasar REIT India, pengembang India seperti RMZ Corp, DLF Ltd, Embassy Office Parks (didukung Blackstone), dan K Raheja Corp, sudah mulai mempertimbangkan spin off aset properti mereka menjadi REIT dalam 12-18 bulan ke depan.

Di Singapura, muncul kekhawatiran bahwa perusahaan REIT yang listing di Singapura akan beralih ke India.

Eksodus perusaaan REIT Singapura semakin kuat dengan adanya kabar Lippo Malls Indonesia Retail Trust and First Reit milik Keluarga Riady berminat untuk pindah ke pasar modal Indonesia setelah pemerintah menyetujui tarif pajak untuk akuisisi properti REIT. Isu ini bagi sebagian orang dianggap sebagai isu "politis" dan Lippo sendiri disebut tidak pernah memiliki niatan untuk keluar dari pasar REIT Singapura.

Religare Health Trust (RHT), salah satu perusahaan REIT India di Singapura, mengatakan kepada Business Times bahwa pihaknya tidak memiliki rencana untuk melakukan listing di India.

Sonny Tan, CEO Asosiasi REIT Singapura, mengatakan,"Perubahan peraturan pajak REIT di India akan menjembatani kesenjangan REIT di India dan Singapura. India maju selangkah dalam membentuk pasar REIT. Pengembang lokal India semakin tertarik dalam membuat REIT karena imbal hasil dan perpajakan yang semakin menguntungkan".

Jonathan Yap, chief investment officer & head of real estate funds dari Ascendas-Singbridge, menyambut baik kehadiran pasar REIT India karena investor kini akan memiliki tambahan pilihan investasi. "Dengan melonggarkan kebijakan perpajakan, pemerintah India telah menciptakan alternatif pilihan investasi REIT. Ini adalah hal yang positif karena memberikan alternatif permodalan bagi perusahaan real estate seperti kami," kata Yap.

Teo dari PwC kembali mengatakan bahwa akan ada setidaknya dua REIT yang melakukan listing di India dalam 3-6 bulan ke depan. Namun, berapa banyak perusahaan yang akan menyusul dalam jangka menengah hingga jangka panjang sulit ditebak. "Tergantung bagaimana kinerja REIT yang melakukan listing di awal," kata dia.

Pasar REIT Singapura sendiri masih memiliki daya tarik dibanding India. Pasar Singapura memiliki pendapatan berjalan (recurring income) yang lebih menarik. Pajak korporasi di Singapura sebesar 17 persen juga lebih rendah dari India, bahkan setelah India melakukan relaksasi kebijakan pajak distribusi dividen (DDT).

Investor juga berharap mendapatkan imbal hasil yang lebih tinggi dari pasar REIT India dibanding Singapura karena suku bunga di India lebih tinggi. Namun, hal ini sulit terealisasi karena manajer REIT di India akan mengenakan fee yang lebih tinggi, sehingga berdampak pada cashflow perusahaan REIT yang justru akan mengurangi imbal hasil bagi investor.

Bunga pembiayaan juga lebih murah di Singapura (sekitar 3 persen dibanding 10 persen di India) dan REIT di Singapura memiliki akses ke banyak metode pembiayaan seperti obligasi dan perpetual debt securities.

Akses terhadap investor internasional untuk mengembangkan portfolio REIT juga lebih luas di Singapura.

Peter Verwer, chief executive Asia Pacific Real Estate Association (APREA), mengatakan pasar REIT Singapura akan mampu bertahan di tengah-tengah persaingan pasar REIT.

"Pembentukan pasar REIT di negara lain justru akan memperkuat investasi lintas batas sehingga akan lebih banyak IPO (initial public offering) dan pasar bergerak lebih kencang. Sebagian besar dana ini akan melalui Singapura," kata Verwer.

"Pasar REIT yang mendorong pertumbuhan ekonomi Asia juga akan membuat investor asing mencari potensi investasi di wilayah ini. Kami yakin dengan semakin kuatnya pasar REIT di Asia akan menguntungkan pemimpin pasar seperti Singapura," lanjutnya.