Pasar Properti China Masih Tertekan, Populasi Turun Jadi Masalah Baru

Beijing, Beritasatu.com - Krisis di sektor properti China belum juga menunjukkan tanda-tanda mereda. Setelah bertahun-tahun tertekan oleh pelemahan ekonomi dan penurunan harga, kini pasar real estat harus menghadapi tantangan demografi baru, yakni populasi yang menyusut.

Mengutip CNBC International, Minggu (22/6/2025), Goldman Sachs memperkirakan permintaan rumah baru di kota-kota besar China hanya akan berada di bawah 5 juta unit per tahun dalam beberapa tahun mendatang. Angka ini anjlok tajam dibandingkan puncaknya yang mencapai 20 juta unit pada 2017.

"Penurunan populasi dan melambatnya laju urbanisasi menunjukkan turunnya permintaan demografis terhadap perumahan," tulis para ekonom Goldman Sachs dalam catatan riset yang dirilis awal pekan ini.

Data Bank Dunia menunjukkan bahwa jumlah penduduk China diperkirakan menurun dari 1,41 miliar saat ini menjadi di bawah 1,39 miliar pada 2035. Penyebab utamanya adalah tingkat kelahiran yang terus merosot, di tengah populasi lansia yang semakin besar.

Pada 2024, populasi China kembali menyusut sebesar 1,39 juta jiwa dari tahun sebelumnya. Goldman mencatat, menyusutnya jumlah penduduk bisa mengurangi permintaan rumah baru sekitar 500.000 unit per tahun pada dekade 2020-an, dan mencapai penurunan 1,4 juta unit per tahun pada 2030-an. Sebagai perbandingan, demografi menyumbang peningkatan sekitar 1,5 juta unit per tahun pada dekade 2010-an.

Meski Beijing telah mencabut kebijakan satu anak sejak 2016 dan memberi insentif tunai bagi keluarga baru, tingkat kelahiran tetap rendah.

Ekonom senior Economist Intelligence Unit Tianchen Xu menilai, kebijakan tersebut tidak menyentuh akar persoalan, seperti mahalnya biaya hidup, rendahnya jaminan sosial, serta tren menunda pernikahan demi karier.

Krisis demografi juga memukul sektor pendidikan. Selama dua tahun terakhir, hampir 36.000 taman kanak-kanak tutup akibat penurunan jumlah siswa prasekolah lebih dari 10 juta orang. Jumlah sekolah dasar juga menyusut sekitar 13.000 unit antara 2022 hingga 2024.

Kondisi ini turut melemahkan permintaan properti di dekat sekolah unggulan, yang dahulu diburu karena dianggap mampu mendorong kenaikan nilai rumah.

Kini, kebijakan zonasi sekolah yang dilonggarkan oleh pemerintah daerah, serta turunnya angka kelahiran, menyebabkan harga rumah di kawasan tersebut mulai terkoreksi.

Analis properti China di Daiwa Capital Markets William Wu menyebut, nilai premium rumah di sekitar sekolah elite kini menurun drastis.

Seorang ibu di Beijing bahkan mengaku harga apartemen miliknya anjlok 20% dalam dua tahun terakhir. Ia sebelumnya membeli dengan harga dua kali lipat dari rata-rata pasar demi menyekolahkan anaknya di sekolah dasar terbaik.

Penurunan permintaan juga tercermin dari melemahnya harga rumah baru, yang pada Mei 2025 mencatat penurunan tercepat dalam tujuh bulan terakhir. Penjualan rumah baru di 30 kota besar merosot 11% secara tahunan dalam paruh pertama Juni, lebih buruk dibanding penurunan 3% pada Mei.