Pasar Rumah Mewah Mulai Jenuh

Kejenuhan di pasar properti primer untuk residensial menengah atas tersebut dapat terlihat dari perbedaan harga dengan pasar sekunder yang telah mencapai 20 persen

Pasar properti primer residensial dengan harga di atas Rp1 miliar dinilai sudah jenuh terlihat dari indikasi pergerakan harga yang melambat setelah tumbuh tinggi pada dua tahun terakhir. Sedangkan pertumbuhan harga residensial tersebut di pasar sekunder cukup tinggi hingga mendekati harga di pasar primer.
 
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan, kejenuhan di pasar properti primer untuk residensial menengah atas tersebut dapat terlihat dari perbedaan harga dengan pasar sekunder yang telah mencapai 20 persen. Selisih ini disebabkan penurunan harga di pasar primer sebesar 12 persen pada tengah tahun ini. “Ketika spread-nya sebesar itu, sudah dipastikan pasarnya jenuh atau overvalued,” ungkap dia di Jakarta, hari ini.
 
Kondisi ini, sambung Ali, terjadi di wilayah-wilayah yang banyak  dihubungkan oleh akses jalan tol, seperti di Serpong, Tangerang, maupun di Pantai Indah Kapuk. Di wilayah-wilayah tersebut banyak residensial  menengah atas dengan pertumbuhan harga mencapai 50 persen. “Wilayah ini menjadi primadona dan belum tergantikan,” ungkapnya.
 
Dia mencontohkan, pada tahun 2010 harga residensial tapak menengah atas  masih dijual sebesar Rp1,2 miliar. Satu tahun kemudian, properti itu  dijual hingga mencapai Rp2,5 miliar. Sedangkan harganya di pasar sekunder sudah Rp2,1-2,3 miliar. “Dengan kondisi itu, konsumen tentu akan lebih memilih membeli properti itu di pasar sekunder dibandingkan primer, karena lebih murah,” terangnya.
 
Namun begitu, wilayah seperti Sentul, Cibubur, dan Depok—meski telah dan  akan dilalui akses tol—tidak terjadi kejenuhan pasar. Selain karena  residensial tapak menengah atas lebih banyak digunakan sendiri, juga  disebabkan masih banyaknya residensial menengah bawah.
 
Kejenuhan pasar ini, imbuh dia, diperkirakan berlangsung hingga awal 2013, meski pada 2012 ini dan tahun depan booming properti masih berlangsung. Kondisi ini dinilai wajar karena pasar tengah mencari titik keseimbangan baru terhadap properti residensial menengah atas. “Ini alamiah. Begitu sudah dapat, pasar akan kembali kondusif,” pungkas Ali.
 
Sementara itu, Senior Associate Director Knight Frank Indonesia Fakky  Ismail Hidayat mengakui, pasar properti yang seimbang dan sehat  membutuhkan titik kestabilan atau keseimbangan antara harga jual dan  permintaan. Hal ini lebih baik ketimbang mengandalkan kenaikan laju harga jual yang cepat dan cenderung bersifat jangka pendek.
 
Menurut dia, perlunya keseimbangan baru antara permintaan dan harga jual  karena saat ini harga residensial mewah di Jakarta tengah bertumbuh sekitar 15-20 persen pada semester II-2012. Kenaikan ini karena terbatasnya  pasokan properti mewah dan meningkatnya jumlah pertumbuhan orang kaya  Indonesia. “Kenaikan harga dapat lebih tinggi terutama di sektor  kondominium mewah yang berada di lokasi strategis,” ungkap dia.
 
Harga properti yang bertumbuh dengan gejolak harga lahan yang semakin  tinggi, akan menimbulkan kekhawatiran, khususnya proyek-proyek properti di Jakarta. Ke depannya, kenaikan harga lahan yang mendorong kenaikan harga jual properti akan memengaruhi tingkat permintaan. “Tingkat permintaan akan melemah karena daya beli turun,” kata dia.
 
Dengan keadaan yang terjadi saat ini, Ali menambahkan, pengembang perlu  mendiversifikasi produk properti yang ditawarkan kepada konsumen.  Pendiversifikasian produk dinilai dapat memberikan pilihan lain bagi  masyarakat, sehingga harga tetap terjaga dan terjangkau.
 
Dihubungi terpisah, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Realestat Indonesia  (DPP REI) Setyo Maharso mengatakan, selama ini harga residensial menengah atas diserahkan kepada pasar. Dengan demikian, peluang terjadinya kejenuhan pasar akibat harga yang sudah terlalu tinggi bisa saja terjadi. “Karena itu, pengembang mesti berhati-hati, jeli, dan mencermati kondisi pasar yang sedang terjadi. Jika tidak, itu justru malah bisa merugikan pengembang sendiri,” ungkapnya.